Guide de construction de la maison individuelle

La construction d'une maison en LEGO ®, ce n'est pas ce qu'il y a de plus compliqué. Dans la réalité, la construction d'une maison est une opération plus complexe, mais le Groupe LMA  vous livre le budget pour réussir votre construction !

Pour éviter les mauvaises surprises, comme l’impossibilité de financer certaines prestations, rappelons tous les postes du budget construction.
Avant de poser la première pierre de votre maison ou d’élever le moindre mur, vous devez choisir, et bien entendu acheter, votre terrain. Le premier poste du budget construction est donc réservé au prix du terrain.

Quand il y a achat, il y a frais, et le notaire est toujours fidèle au poste. Alors il ne faudrait pas oublier ce poste dans le budget construction. Les frais d'acte notarié relatifs à l'achat d'un terrain à bâtir oscillent entre 7 et 8% du prix du terrain.
Dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir par un particulier, l’acquéreur est soumis au régime de droits d’enregistrement au taux de 5,09% (les droits d’enregistrement au taux de 5,09% concernent les ventes de biens achevés depuis plus de 5 ans, et les biens achevés depuis moins de 5 ans s’ils ont déjà fait l’objet d’une première vente après leur achèvement) et le régime des frais ordinaires s’applique.

Les droits d’enregistrement se décomposent en taxe d’État (de 0,20%), en taxe communale (au taux de 1,20%), en droit départemental (au taux de 3,60%) et en prélèvement perçu au profit de l’État (au taux de 2,50%) qui s’applique au montant du droit départemental (soit 0,09). Le taux global est de 5,09 ? Vérification : 0,20 + 1,20 + 3,60 + 0,09 = 5,09 !

Le calcul des frais ordinaires est assez simple. Il suffit de rajouter aux droits d’enregistrement : les émoluments du notaire, la TVA, les débours et le salaire du conservateur des hypothèques. Mais les frais d’acquisition varient selon la nature et le prix du bien vendu. Les « émoluments du notaire » qui font partie des frais d’acquisition équivalent à la rémunération du notaire. Cette rémunération se partage en deux catégories : les émoluments proportionnels et les émoluments de formalités.

Les émoluments proportionnels représentent l’essentiel de la rémunération du notaire. Ces émoluments sont dit proportionnels car ils sont proportionnels au prix de vente : ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un taux dégressif à la valeur du bien. Plus le prix est important, plus le pourcentage est faible ! Ces émoluments sont établis selon un tarif officiel, national et obligatoire.
Les émoluments de formalités (aussi appelés émoluments fixes, car fixés par décret) rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il a accomplies dans le cadre de l’instruction du dossier et de la publication de l’acte à la conservation des hypothèques.

L’architecte n’est pas obligatoire. C’est un choix, et un choix judicieux. Et si l’architecte n’est pas obligatoire, le projet architectural doit obligatoirement être établi par un architecte quand la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) du projet de construction à usage non agricole est supérieure ou égale à 170 m².

La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que l’acheteur paye directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles il traite, mais ce n’est pas pour cela que vous pouvez souffler : la taxe vous rattrape toujours. Et ici, certaines taxes et redevances, instituées par la commune ou le département, vous rattrapent au moment de la délivrance du permis de construire.

La Taxe Locale d’Équipement, ou TLE, est la taxe instituée par la plupart des communes. Le montant de la TLE varie en fonction de la nature du financement et de la superficie de la maison. Le règlement en une ou deux fois dépend de son montant.

Certains départements ont quant à eux institué la taxe départementale pour le financement du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE). D’autres départements demandent de régler la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS).

En plus de payer des taxes, celui qui fait construire une maison peut avoir à payer des participations. Il peut par exemple avoir à régler une participation pour le financement des voies et réseaux. Dans ce cas, celui qui fait construire une maison participe à l’entretien de la voirie, de l’éclairage public, du réseau d’eau potable, etc. Et à partir du moment où la maison a été raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, l'acheteur doit s'acquitter de la participation pour raccordement à l’égout. Et puis, alors que le Plafond Légal de Densité a été supprimé, le versement pour dépassement du plafond légal de densité peut toujours vous tomber dessus si la commune l’a institué avant le 31 décembre 1999 et qu’elle ne fait pas payer de participation au titre du financement des voies et réseaux. Quant à la non-réalisation d’aires de stationnement, elle peut entraîner la réclamation d’une participation.

L’assurance dommages-ouvrage a beau être obligatoire, il n’y a pas de sanction du particulier en cas de non-souscription, mais la loi oblige le constructeur de maisons individuelles à préciser la référence de l’assurance dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage. À défaut, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d’ouvrage.

Le terrain destiné à être bâti doit être raccordé aux Voiries et Réseaux Divers, et assaini par un système d’évacuation des eaux usées ou un système d’assainissement individuel, mais le raccordement ne fait pas toujours partie du budget construction. Le terrain loti est vendu viabilisé et assaini : il est raccordé aux réseaux des services publics (eau, gaz, électricité, téléphone et tout-à-l’égout). Exit l’étape du raccordement : il ne reste plus que l’étape des branchements !

Quand le terrain est isolé, le raccordement est en général à réaliser : pour connaître la situation de la parcelle par rapport aux Voiries et Réseaux Divers, procurez-vous le certificat d’urbanisme. Si en effet tout est à faire, c’est  à l’acheteur de prendre en charge le coût de la réalisation des tranchées et des raccordements. Attention !, renseignez-vous bien pour pouvoir financer la prestation : un terrain trop éloigné des réseaux publics peut rendre la construction de la maison hors de prix.

Terrain loti ou terrain isolé, le raccordement est terminé ? Il ne reste plus qu’à effectuer les branchements. Les branchements, situés dans des tranchées, non pas à l’abri du feu, mais du gel, sont un ensemble d’équipements et de canalisations intermédiaires entre un abonné et les réseaux publics. Les branchements sont couverts par la garantie décennale et chaque réseau a sa couleur : bleu pour l’eau potable, rouge pour l’électricité, vert pour le téléphone et jaune pour le gaz.

Avant d’installer dans votre maison un frigidaire, une armoire à cuillères, un évier en fer, un poêle à mazout, un cire-godasses et un repasse-limaces, vous aurez à réaliser le terrassement (travaux constistant à creuser le terrain pour y implanter la construction. Si la "pelle" se heurte à de la roche ou plonge dans l'eau, par exemple, c'est le surcoût assuré), le mur de soutènement, la fondation, la charpente, la couverture, la zinguerie, l’isolation, le cloisonnement, la plomberie, l’électricité, le chauffage, etc.

Une maison, ce n’est pas seulement un toit au-dessus de la tête. Vous devez donc prévoir des sous pour les travaux extérieurs ! Bien sûr, quand on parle de l’extérieur, on pense tout de suite jardinage. L’enveloppe pour les travaux extérieurs comprend donc les plantations et l’engazonnement. Les travaux extérieurs concernent aussi la mise à niveau du terrain. Et puis il ne faut pas oublier le portail, la clôture, la sonnette, la boîte aux lettres, etc.

Catalogues de maisons individuelles Tradition
Catalogues de maisons individuelles Tendance
Catalogues de maisons individuelles Privilège
Catalogues Maisons Individuelles TRABECO
Maison ANGYCA - Junior
Maison Ossature Bois
Nos réalisations de maisons individuelles
Financement de votre maison individuelle
Garanties de votre constructeur de maisons individuelles